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PARQUES INDUSTRIALES

marzo 2020


Estamos mal pero vamos bien. Este mantra tan repetido en la Argentina bien puede ajustarse a la realidad de los parques industriales que, a pesar de no escapar al bajón económico de los últimos años, y siendo afectados especialmente por la caída de la industria y la falta de financiamiento, saben que el futuro es promisorio. Según proyecciones oficiales, se estima que para 2022 el 30% de las industrias del país estará dentro de algún agrupamiento, los cuales, pasan a ser un paso obligado para toda pyme que quiera crecer y bajar costos, con la posibilidad de generar cadenas de valor dentro de los mismos parques. Al tiempo que resultan un herramienta clave para el ordenamiento territorial, sobre todo, para los grandes conurbanos donde la expansión de los anillos poblacionales van cerrándose y el impacto ambiental pasa a primer plano. En este número especial, ON24 repasa la realidad del sector recolectando la opinión de actores clave, entre los que se cuentan empresarios, desarrolladores, corredores inmobiliarios y funcionarios; con el objetivo de descifrar los desafíos hacia adelante.

LUEGO DE UN 2019 PARA EL OLVIDO, EL CORREDOR INMOBILIARIO CIFRA SUS EXPECTATIVAS EN QUE UN CAMBIO DE POLÍTICA INDUSTRIAL Y LA REAPARICIÓN DEL FINANCIAMIENTO SAQUE AL SECTOR DE SU ESTANCAMIENTO.

Al igual que el resto del parte del sector inmobiliario, las operaciones en parques industriales sufrieron el bajón de la economía en 2019. La falta de financiamiento, el freno de la industria y la resistencia de precios a la baja conformó un cóctel difícil de digerir para la actividad, que espera - entre otras cosas- que un cambio hacia una política recostada sobre la demanda interna sirva de empujón para salir del estancamiento. ON24 dialogó con el broker inmobiliario especializado en Parques Industriales (PI), Patricio Arpini, quien hizo un repaso de la realidad del sector donde destaca la necesidad de un sinceramiento de precios, el regreso del financiamiento para reactivar la construcción y el apoyo de los tres niveles del Estado.

¿Cómo estás viendo el sector?

Luego de algunos años de crecimiento industrial que permitió el desarrollo del negocio de los parques, en el último tiempo hubo una retracción en la industria que impacta directamente sobre el mercado. Además, el hecho de que los precios en dólares no hayan acompañado la baja de la demanda hizo que se frene todo. El 2019 fue uno de los peores años de la historia. También los alquileres de galpones tuvieron una caída explicada por la baja rentabilidad. Mientras que en época de crecimiento hay un margen de entre el 8% y 10% anual en dólares, hoy estamos entre un 40% y 50% debajo de esos valores. El hecho de que los alquileres sean más elásticos a la baja de demanda que las ventas, permitió que el mercado no tenga un parate grave. ¿Ves algún cambio de perspectiva en el arranque de 2020? Este año el panorama es diferente, quizás más una política volcada al consumo interno puede provocar que la rueda empiece a girar nuevamente, aunque no es fácil; creo que en abril o mayo puede recién verse alguna tendencia. Si bien no se han visto hasta el momento lineamientos específicos para la mayoría de los sectores, hay algunas condiciones del mercado que claramente que van a continuar, como por ejemplo, el cepo cambiario. No obstante, es un condicionante que puede superarse. Hay que recordar que cuando se instaló el cepo por primera vez en 2011, afectó la venta de propiedades, pero en el sector industrial no hubo tanto impacto porque había una necesidad latente, y los desarrolladores adaptaron los precios y las formas de pago. Hoy puede pasar algo similar.

¿Qué beneficios tiene para un empresa recalar en un PI?

Son muchos. Hoy la seguridad es un tema clave porque es muy necesaria y muy cara para una empresa. En un PI podés prorratear ese costo fijo. Además tenés beneficios impositivos, tarifas preferenciales de energía, servicios adaptados a los requerimientos industriales, infraestructura apta para el transporte pesado. Hay algunos que tienen bomberos, enfermería, restaurantes, espacios verdes para los empleados. Pero no hay que quedarse solo con los beneficios para las empresas, porque los agrupamientos industriales también tienen impacto positivo en las ciudades, dado que ayudan al ordenamiento territorial y la preservación de los ámbitos residenciales; y para los Estado locales, que pueden sumar una fuente importante de recursos a través de esta herramienta y de una política receptiva de industrias.

¿Hay vacancia en los PI de la región?

Todavía queda tierra, no mucha y depende de cómo reaccione la demanda. Hay parques que tienen su primera etapa vendida al 90 o 95% y están proyectando la segunda. Al tiempo que se están lanzando otros desarrollos de alrededor de 350 hectáreas que van a sumar mucha oferta. Pero para que haya tracción de la demanda, primero debe haber un sinceramiento de precios. Hay parques que arrancaron la venta en US$ 35 el m2 y a los pocos años estaban vendiendo a US$ 90, y eso fue natural porque había una necesidad. Pero ahora la realidad es otra y el mercado no está validando los precios. Hacer que se vuelvan a encontrar las partes a valores razonables es un trabajo de los desarrolladores, pero también de los que estamos en el corretaje inmobiliario del sector.

¿Qué otros temas son claves para el despegue?

Es muy importante el regreso del financiamiento y el apoyo por parte del Estado a las empresas. En el pasado hubo programas como “Mi Galpón” o “Mi Pyme” que le dio la posibilidad a muchas empresas de construir o comprar galpones y dejar de alquilar. Sería muy bueno que se puedan replicar esas políticas. También es necesaria una nueva Ley de Parques Industriales que apoye tanto a las empresas que quieren radicarse como a los desarrolladores. El esfuerzo para levantar un PI es muy grande burocrático, pero resulta un pilar para el crecimiento industrial. 

Fuente: ON24

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